जमीन खरेदी आणि कंत्राटदाराकडून घर बांधून घेतांना फसवणूक टाळण्यासाठी कायदेशीर गोष्टींची पूर्तता करा !

बर्‍याचदा आपण मोकळी जागा विकत घेतो किंवा मोकळ्या जागेवर बांधकाम करतो. सर्वप्रथम आपत्काळाच्या दृष्टीने बांधकामासाठी जागा निवडत असतांना त्याचे सर्व निकष पडताळून घ्यावेत. मोकळी जागा विकत घेतांना किंवा तिच्यावर बांधकाम करण्यापूर्वी अनेक कागदपत्रे पडताळून घेणे महत्त्वाचे असते. त्या जागेवर बांधकाम करायचे झाल्यास त्यासाठीही अनेक कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. त्याविषयी आपले ज्ञान अत्यल्प असल्याने आपल्याला संबंधित बांधकाम व्यावसायिकावर (बिल्डरवर) अवलंबून रहावे लागते. तो सांगेल त्याप्रमाणे करावे लागते. अशा वेळी त्यातील बारकावे ठाऊक नसल्याने सर्वसामान्यांची फसवणूक होण्याचीही दाट शक्यता असते. अशा प्रकारची फसवणूक टाळण्यासाठी कोणती काळजी घ्यावी, ते या लेखातून जाणून घेऊया.

१. जागेची सर्व कागदपत्रे कायदेशीरदृष्ट्या योग्य असल्याची निश्‍चिती करावी !

मोकळी जागा खरेदी करतांना त्या जागेची सर्व कागदपत्रे कायदेशीरदृष्ट्या योग्य असल्याची निश्‍चिती करून घेणे महत्त्वाचे असते. यासाठी आपण पुढील गोष्टींची निश्‍चिती करून घेणे आवश्यक आहे.

अ. आपण ज्या व्यक्तीकडून जागा खरेदी करत आहोत, तिच्याकडेच त्या जागेची मालकी असल्याची निश्‍चिती करावी.

(*) आ. आपण ज्या व्यक्तीकडून जमीन खरेदी करणार आहोत, त्या व्यक्तीकडे त्या जमिनीची मालकी असल्याची खात्री करण्यासाठी ‘६ ड’च्या फेरफाराच्या नोंदी, तसेच सातबारा उतारा पहावा. जर जागा शहरात घेत असू, तर मालमत्ता पत्रक पूर्ण अभ्यासावे.

(*) इ. त्या जागेवर कुणाचे अतिक्रमण नाही, ती जागा तारण ठेवून कोणत्याही प्रकारचे कर्ज घेतलेले नाही (गहाणवट असल्यास त्याची नोंद सातबारा उतार्‍यावर असेलच, असे नाही), तसेच त्या जागेच्या संदर्भात कोणतेही वादविवाद नाहीत, याची निश्‍चिती करावी.

(*) ई. आपल्याला दाखवत असलेली जागा आणि सातबारा उतार्‍यावर नमूद जागा एकच आहे ना, याची निश्‍चिती करावी. तसेच तो उतारा ३ मासांंच्या कालावधीतील असायला हवा. सातबारा उतार्‍यावरील क्षेत्रफळ आणि दाखवलेले क्षेत्रफळ एकच आहे ना, याची निश्‍चिती करणे. ती नसल्यास, सिटी सर्व्हे नकाशा किंवा मोजणी नकाशा हा दुरुस्त करून घेणे आवश्यक आहे.

उ. या जागेपासून मुख्य रस्त्याला जोडणारा रस्ता आहे आणि त्याविषयी कोणता विवाद नसल्याची निश्‍चिती करावी. तसेच या रस्त्याची रूंदी पडताळून घ्यावी. हा खासगी रस्ता नसून त्याची ‘शासकीय रस्ता’ म्हणून नोंद असल्याची आणि त्या अनुषंगाने इमारत बांधकामासाठी संमती मिळते, याची निश्‍चिती करावी.

ऊ. आपल्याला दाखवत असलेली जागा अन्य कुणाला विकली नसल्याची खात्री करावी. यासाठी ती जागा ज्या क्षेत्रात आहे तेथील दुय्यम निबंधक कार्यालयात जाऊन, तसेच गावकामगार तलाठी, तालुका भूमी अभिलेख कार्यालय, यांपैकी लागू असलेल्या कार्यालयातून त्याची खात्री करून घ्यावी.

ए. खरेदीपूर्वी सर्व कागदपत्रे अनुभवी स्थापत्य अभियंता आणि अधिवक्ता यांना दाखवावी. तसेच त्या जागेच्या दराविषयी त्यांचा सल्ला घ्यावा. त्यानंतरच ती जागा खरेदी करण्याचा निर्णय घ्यावा.

ऐ. जागा खरेदी करण्याचे निश्‍चित झाल्यानंतर मालकी हक्कपत्र, तसेच वर नमूद सर्व कागदपत्रे ही या क्षेत्रातील आपल्या माहितगार अधिवक्त्यांना दाखवून घेऊन जागा खरेदीत कोणत्याही कायदेशीर अडचणी नाहीत, याची निश्‍चिती अधिवक्त्याकडून शोध अहवाल (सर्च रिपोर्ट) आणि टायटल ओपिनीअन (मालकीबाबतचे मत) करून घ्यावी. त्यानंतरच पुढील कार्यवाही करावी.

ओ. तेथील सर्वाधिक खप असलेल्या स्थानिक वर्तमानपत्रात आपल्या अधिवक्त्यांकडून खरेदीपूर्व जाहीर नोटीस प्रसिद्ध करावी. त्या सूचनेत जागेचा पूर्ण तपशील देऊन ‘ही जागा आम्ही खरेदी करत आहोत. याविषयी कुणाची तक्रार असल्यास जागेची मूळ कागदपत्रे घेऊन ८ ते १५ दिवसांत आमच्या अधिवक्त्यांना कळवावे आणि कागदपत्रांची निश्‍चिती पटवून द्यावी’, असे लिखाण देऊन त्यात आपल्या अधिवक्त्यांच्या संपर्काचा तपशील द्यावा. याविषयी कुणी तक्रार केली नाही किंवा हरकत घेतली नाही, तरच ती जागा खरेदी करावी. या जागेचे अतिक्रमणविरहित (नॉन एन्कंबरन्स) प्रमाणपत्र संबंधित कार्यालयातून घ्यावे.

२. मोकळ्या जागेवर बांधकाम करण्यापूर्वी पुढील कागदपत्रांची निश्‍चिती करावी

आपली जागा ग्रामपंचायत अथवा नगरपालिका क्षेत्रात असली, तरीही बांधकामाला मान्यता घेण्यासाठी त्या बांधकामाचा संकल्पित नकाशा सादर करावा लागतो. हा नकाशा संबंधित विभागाकडे मान्यतेसाठी सादर करतांना त्यावर स्थापत्य अभियंत्याची (सिव्हील इंजिनिअर) किंवा गृहशिल्पीची (आर्किटेक्ट) स्वाक्षरी असावी लागते, तरच तो नकाशा संमत होतो अन्यथा होत नाही.

बर्‍याचदा या नकाशावर बांधकाम व्यावसायिकाची स्वाक्षरी असते; पण तो व्यावसायिक स्थापत्य अभियंता (सिव्हिल इंजिनिअर) असतोच असे नाही. त्यामुळे त्यात आपली फसवणूक होण्याची शक्यता अधिक असते. म्हणून मोकळ्या जागेवर बांधकाम करतांना फसवणूक टाळण्यासाठी पुढील कागदपत्रे पडताळून घ्यावीत.

अ. जागेचा सातबारा उतारा आणि संकल्पित नकाशा तज्ञांकडून पडताळून घ्यावा.

आ. नगरपालिका किंवा ग्रामपंचायतीच्या नियमानुसार त्या जागेवर बांधकामाचा नकाशा बसतो आहे का, याची निश्‍चिती करावी. बांधकामाचे क्षेत्रफळ हे नियमानुसार बसते ना (मान्य एफ्.एस्.आय्.), याची निश्‍चिती करावी.

(*) इ. संमत नकाशावर स्थापत्य अभियंता किंवा आर्किटेक्टची स्वाक्षरी असल्याची निश्‍चिती करावी.

* टीप – वरील सर्व कागदपत्रांची निश्‍चिती संबंधित क्षेत्रातील तज्ञ स्थापत्य अभियंता आणि अधिवक्ता यांच्याकडून करून घ्यावी.

३. मोकळ्या जागेवर बांधकाम करतांना कंत्राटदार (कॉन्ट्रॅक्टर) किंवा बांधकाम व्यावसायिक (बिल्डर) यांच्याशी सामंजस्याचा किंवा अन्य लेखी करार करतांना आवश्यक असणारी सूत्रे

मोकळ्या जागेवर बांधकाम करत असतांना ज्यांच्याकडे आपण बांधकाम सोपवतो, त्या बांधकाम व्यावसायिकाशी किंवा कंत्राटदाराशी आपल्याला त्या तालुक्यातील दुय्यम निबंधकाकडे नोंदणीकृत लेखी करार करावा लागतो. जेणेकरून काही तक्रार झाल्यास आपल्याला न्यायालयात दाद मागता येते. (काही बिल्डर लेखी करार करणे टाळतात.) हा करार करतांना त्यात पुढील सूत्रे असणे आवश्यक असते.

अ. बांधकाम व्यावसायिक बांधकामाचे जे दर सांगत आहे, त्या दरामध्ये बांधकाम क्षेत्र कसे मोजले जाईल, (कार्पेट एरिया, बिल्टअप एरिया, सुपर बिल्टअप एरिया यांपैकी कोणते आहे) त्याचा उल्लेख असणे आवश्यक आहे. ठरवलेला दर हा वस्तू आणि सेवा करांसह (जीएसटी) असावा आणि करारात तशी नोंद असावी.

आ. आपल्या बांधकामासाठी बांधकाम व्यावसायिकाकडून जीएसटी कराच्या अंतर्गत, तसेच थेट उत्पन्न कर कपात अंतर्गत नोंद होते का, हे जाणून घेणे आवश्यक आहे. तसेच आपले बांधकाम ‘रेरा’ (Real Estate Regulatory Authority) कायद्याच्या अंतर्गत आहे का, ते पहावे.

* इ. बांधकाम करतांना वापरण्यात येणार्‍या साहित्याचा, बांधकामाचा दर्जा आणि बांधकाम पूर्ण करण्यात येण्यासाठी लागणारा कालावधी यांचा उल्लेख हवा.

ई. बांधकाम करणारा कंत्राटदार किंवा बिल्डर यांच्याशी गावातील पत विश्‍वासयोग्य आहे, तसेच त्यांनी पूर्वी केलेली कामे आपल्या अभियंत्याला दाखवून ते दर्जात्मक काम करत असल्याची निश्‍चिती करून घ्यावी. तसे असल्यासच त्यांच्याशी करार करावा.

उ. बांधकाम चालू करण्यापूर्वी आणि चालू असतांना बांधकामाच्या प्रत्येक टप्प्यावर आपल्याला काही रक्कम त्या बांधकाम व्यावसायिकाला द्यावी लागते. ती सर्व रक्कम केवळ धनादेशाद्वारे (चेक) द्यावी, तसेच त्याची पक्की पावती त्याच वेळेस घ्यावी. जेणेकरून त्याची नोंद राहील. रोख रक्कम देऊ नये. (ही रक्कम ठरलेल्या बांधकाम दराप्रमाणे ठरलेल्या क्षेत्राला गुणून येईल त्याप्रमाणे असेल.)

ऊ. ही रक्कम देतांना दोघांच्या सामायिक परिचयातील व्यक्तीच्या मध्यस्थीने द्यावी. बांधकामाची रक्कम देण्याचे टप्पे पुढीलप्रमाणे

अशा पद्धतीने व्यवहार करणे ही आदर्श पद्धत आहे. तारतम्याने यात थोडा-फार पालट होऊ शकतो. अगदीच एकरकमी व्यवहार केल्यास पैसे गुंतून पडण्याची अथवा फसवले जाण्याची शक्यता असते.

या प्रत्येक टप्प्यावर याप्रमाणे द्यायच्या रकमेचा उल्लेख लेखी नोंदणीकृत करारात होणे आवश्यक आहे. हे शेड्युल तळमजल्याच्या बांधकामासाठी आहे. बांधकाम व्यावसायिकाच्या कोणत्याही थापांना बळी पडू नये अथवा हुरळून जाऊ नये. बांधकाम करारासाठी साक्षीदार कुणाला करावे, याचा सल्ला अधिवक्त्यांकडून घ्यावा. बांधकाम व्यावसायिकाने करारपत्र दिल्यानंतर ते अधिवक्त्यांकडून पडताळून घेऊन मगच अंतिम करार करावा. शक्य असल्यास, कराराची बोलणी अथवा करार करतांना आपल्या माहितगार स्थापत्य अभियंत्यास समवेत घेऊन जावे, जेणेकरून फसवणूक होणार नाही.

काही बांधकाम व्यावसायिक काम मिळवण्यासाठी तोंडी आश्‍वासने देण्याचा प्रयत्न करतात. लेखी करारात नमूद करण्यास टाळाटाळ करतात. तोंडी बोलण्यावर विश्‍वास न ठेवता अथवा त्याला बळी न पडता ती सर्व सूत्रे करारपत्रात घेणे महत्त्वाचे आहे. काही वेळा बांधकामात काही पालट झाल्यास त्याचे अंदाजपत्रक बांधकाम व्यावसायिकाकडून घ्यावे आणि त्यानंतरच ते पालट करून घ्यावेत. याविषयी तोंडी न बोलता ते बांधकाम व्यावसायिकाकडून लिखित स्वरूपात घ्यावे आणि आपल्या माहितीतील स्थापत्य अभियंता अन् अधिवक्ते यांना ते दाखवून घ्यावेत.

(सदनिकेसाठी (फ्लॅट) सुद्धा साधारणत: याच टप्प्याने देयके देऊ शकतो.)

– श्री. मधुसूदन कुलकर्णी, सनातन आश्रम, रामनाथी, गोवा. (३१.१०.२०२०)

वाचकांना विनंती ! : साधक आणि वाचक यांनी हा लेख संग्रही ठेवावा.